無處分權人訂立的協議是否有效？

雖然任何人不得處分不屬于自己的財物，無權處分人擅自處分他人財產，與第三人達成的協議效力待定，但經權利人追認后，協議應屬有效。

【基本案情】

林某因無力償還10萬元的銀行債務而欲將其自有的一套房屋出售。何某聽聞便找到林某的父親老林協商買賣房屋的事宜，雙方達成口頭協議，約定：購房款為15萬元，先由何某現金支付5萬元，再由何某負責償還林某所欠的10萬元銀行債務。

協議達成后，何某當日按約支付現金給老林，并裝修入住該房屋，且其后按期償還林某的銀行貸款，直至該銀行貸款全部還清。然而，林某及其家人卻向何某提出要求其搬離該房屋。無奈之下，何某將老林和林某兩人起訴到法院，要求確認房屋買賣合同有效繼續履行合同，并要求林某協助其辦理房屋過戶手續。

【法院裁判】

人民法院經審理查明后認為，該房屋登記在林某名下，老林非該房屋的所有權人，其無權處分該房屋。因此，老林與何某以口頭形式達成的房屋買賣合同協議，屬于無處分權人訂立的合同。

然而，依照《合同法》第五十一條：“無處分權的人處分他人財產，經權利人追認或者無處分權的人訂立合同后取得處分權的，該合同有效”。

該案中，何某已向老林、林某支付購房款并替林某清償銀行貸款，且已在涉案房屋居住多年的事實，足以認定林某對老林無權處分涉案房屋的行為進行了追認。

因此，法院認為，原告何某與被告老林以口頭形式達成的房屋買賣合同協議應屬于合法有效合同，雙方應當恪守履行各自的權利義務，被告林某應協助原告何某辦理房屋的過戶手續。

【律師分析】

關于該合同的效力問題，依照上述《合同法》第五十一條的規定，該合同需要權利人的追認，屬于效力待定合同，當權利人表示追認時，合同有效。

然而，《最高人民法院關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條規定：“當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權或者處分權為由主張合同無效的，人民法院不予支持。出賣人因未取得所有權或者處分權致使標的物所有權不能轉移，買受人要求出賣人承擔違約責任或者要求解除合同并主張損害賠償的，人民法院應予支持?！?/p>

根據這一規定，若權利人拒絕追認時，則應區分兩種不同的情況，一是若合同標的物的物權已發生變動，買受人已善意取得該標的物物權，那么權利人可以向無處分權人主張損害賠償；二是若合同標的物的物權無法轉移，買受人可以要求無處分權人承擔違約責任或要求解除合同并主張損害賠償。