對小產權房的法律問題研究

雖然針對房地產經濟的調控政策已經出臺，但是我國房地產投資增速依舊保持了較高的增長。據國家統計局“2016年1—10月房地產開發投資和銷售情況”中有關各地房價排行榜的統計，我截取了以下幾個數據：1、北京房價為52549元/㎡；2、深圳房價為46664元/㎡；3、上海房價為46119元/㎡；廈門房價為37406元/㎡；南京房價為23934元/㎡；廣州房價為22186元/㎡；珠海房價為21061元/㎡。面對城市如此高昂的房價，小產權房悄然而生，許多人開始在郊區、農村購買小產權房。據《人民法院報》2008年1月13日《小產權房攪起的微波巨浪》報道，2007年12月的5年前，畫家李玉蘭花了4.5萬向通州區宋莊鎮村民馬海濤買下房子，后因雙方產生糾紛訴諸法院。法院認定因為李玉蘭的非集體經濟組織成員身份，他們之間的房屋買賣合同無效，馬海濤只要支付9萬余元的經濟補償，就可以要求李玉蘭搬離該房屋。在已有“畫家村”之稱的宋莊，聚居于此的200多名畫家正因為這場官司而惴惴不安。這場官司的結果意味著，對于已經買得的房產，他們沒有所有權，隨時可能被收回。

關于小產權房的概述

“小產權房”是個新名詞, 但其存在形式自20世紀90 年代房地產市場啟動之初就大量涌現, 政府部門對其皆以違法建設論處。“小產權房”嚴格上來說，并不是一個專業的法律術語，它是一種生活化的稱呼，是人們在日常交易以及日常生活中逐漸形成起來的通常叫法?！靶‘a權房”一般是指在集體土地上修建房屋，然后進行銷售，一般由鄉政府頒發權屬證書。“小產權房”主要由以下幾個特點：1、小產權房是集體土地為根基，所以主要位于城鄉結合部和廣大農村地區。2、集體組織成員對于集體土地享有的是使用權，而不是所有權，所以集土地不能轉讓、出讓。所以“小產權房”的流轉本身就是違法的，買房人不能取得房屋所有權證書。3、由于集體土地本身價值比較低，也無需繳納國有土地出讓金和相關稅費，所以相比于城市建設用地，房屋建設成本低，所以房屋價格相對比較低。

有關小產權房的案例分析

案例一：2003年9月底，原告汪某獲得下羅村委會拆遷安置房一套。2005年7月1日，原告汪某與被告黃某（城鎮居民）簽訂了房屋買賣合同。后原告訴至法院要求被告返還上述小產權房。一、二審法院都認定買賣行為無效，因為違反了《國務院辦公廳關于嚴格執行有關農村集體建設用地法律和政策的通知》關于“農村住宅用地只能分配給本地村民，城鎮居民不得到農村購買宅基地、農民住宅或小產權房”的規定而無效。

案例二：1989年，陳某將農村房屋賣于馬某（城鎮居民），之后，馬某取得了相應審批，取得了北京市房地產管理局頒發的房產所有證并入住。之后，陳某訴至法院，要求返還房屋。一審法院認為該合同違法法律規定無效，二審法院認為馬某已經得到鄉鎮府審批，取得房屋產權證書，并已實際入住，應當認定買賣合同有效。

可以看出不同法院對于同一種房屋買賣合同關系，有著截然相反的認定。小產權法雖然沒有合法的法律根基支持，但是當法律制度與當事人權益產生沖突時，法律如何進行一個價值的取舍，是審判者需要去權衡的。

對于規范小產權房的建議

雖然小產權房的存在勢必會引發一系列的社會問題、法律問題，但是一味的否認也不是解決之道。具體的我覺得可以參考《上海審判實踐》：1、對于發生在本鄉范圍內的農村經濟組織成員之間的農村房屋買賣，該合同認定為有效。2、對于將房屋出售給本鄉鎮以外的人員，如果經有關組織和部門的批準，可以認定合同有效。3、對于將房屋出售給本鄉鎮以外的人員，未經有關租住和部門的批準，如果合同尚未履行或者尚未入住的，該合同應做無效處理。4、對于房屋出售給本鄉鎮以外的人員，未經有關組織或者部門批準，如果合同已經履行完畢，且購買人已經實際入住，使用該房屋的，對合同效力尚不表態，承認購房者對房屋的現狀以及繼續占有，居住使用該房屋的權利。

但是小產權房會大量占用土地，使得耕地面子大量減少，嚴重的威脅糧食生產的安全，如果允許農村的宅基地大量用于建筑小產權房，會使得大量的農民喪失其居住地而涌向城市，這將會增大城市的負擔。所以，對于耕地上修建的小產權房應該堅決取締，對于宅基地上修建的小產權房應該有數量交易的限制。