商品房的銷售廣告和宣傳資料的性質

要約邀請，是希望他人向自己發出要約的意思表示。要約邀請不能成為承諾的對象，承諾的對象必須是正在生效的要約。

根據《合同法》第十五條規定，要約邀請是希望他人向自己發出要約的意思表示。寄送的價目表、拍賣公告、招標公告、招股說明書、商業廣告等為要約邀請，但商業廣告的內容符合要約規定的，視為要約。

對于商品房的銷售廣告和宣傳資料的性質，根據《商品房買賣合同解釋》第三條：

“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。”

即若同時滿足以下三個條件的，該商品房廣告或者宣傳資料應當定性為商品房買賣合同的要約。其內容即使沒有載入商品房買賣合同，也應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。

包括以下三點：

● 廣告和宣傳資料說明和允諾的對象是商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施；

● 所作的說明和允諾具體確定；

● 該說明和允諾對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響。