房產建筑糾紛包括因房產和建筑產生的兩方面糾紛。房產糾紛是指當事人因房屋買賣以及房屋權屬所產生的糾紛;建筑糾紛是指因建設工程施工產生的糾紛。
循定律師涉及房產建筑的服務范疇:
1、房產糾紛:陪購服務、房屋質量索賠及其他房產糾紛的訴訟仲裁代理等;
2、建筑糾紛:工程欠款糾紛、工程監理糾紛、轉包合同糾紛、工程設計、工程審計糾紛及相關訴訟的仲裁代理等。
循定律師涉及房產建筑的服務形式:
1、對于房產建筑糾紛,根據律師服務費政府指導價標準,結合案件復雜程度等情況予以確定,采取單次收費;
2、根據具體案件情況和當事人的選擇,也可以采取風險代理。
轉包和分包界限比較模糊,法律規定轉包是以全部建設工程為標的,但如果包括主體在內的大部分工程以分包形式承包,收取管理費而不進行實質管理的,應當認定為轉包。而分包工程發包人將工程分包后,未在施工現場設立項目管理機構和派駐相應人員,并未對該工程的施工活動進行組織管理的,視同轉包行為。
【案情介紹】仕龍公司與徐某某、某住建局建設工程施工合同糾紛。
某住建局與仕龍公司簽訂《建設工程施工合同》,將某縣城市生活垃圾處理廠一期工程即垃圾壩、庫區等土石方工程發包給仕龍公司,此后,仕龍公司通過黑某某與余某某簽訂《工程施工合同》,將所承包的工程交由沒有建筑資質的余某某個人組織施工。
【裁判規則】本案中黑某某的行為應視為是仕龍公司的行為,因此,仕龍公司與余某某之間實際存在工程違法分包的關系,仕龍公司與余某某簽訂的《工程施工合同》無效,但余某某請求仕龍公司支付工程款的訴訟請求應予支持。
【律師觀點】近年來有大量以合作、聯營、內部個人承包等形式或名義,直接或變相的將其承包的工程轉給他人施工的違法情形。該種情形下,對于轉包行為的認定,關鍵從以下兩個方面把握:第一,承包人是否實際參與工程的組織施工與管理及合作、聯營人是否以自身身份或聯合體身份參與施工。第二,合作、聯營人是否具有實施該工程的資質。兩者必須全部滿足才能被認定為合作、聯營施工,而不是轉包或掛靠。如果合作、聯營方沒有資質,或者是在項目上不是以其自身身份或聯合體身份出現,仍然以承包人名義對外的,對合作、聯營方應認定存在掛靠行為,對承包人應認定為轉包。
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