中介公司作為居間人的法律問題探討

1、中介公司注意義務的限度  

忠實義務要求居間人向委托人如實報告，如實報告的前提必須是居間人對與訂立合同有關事項的徹底了解和知悉。在房地產居間過程中，最主要的合同事項在于買賣的標的物房屋的實際情況。房屋作為一種具有較高價值的“大件”不動產，具有很強的特殊性。房屋的質量具有表面瑕疵和隱藏瑕疵之分，而權利方面的瑕疵有些可以從登記機關的登記中反映，有些卻無法反映。房產中介是否具有房屋瑕疵的審查義務呢？  

但是，根據房產中介的忠實義務，它負有向委托人如實報告的附隨義務，這里的如實，應理解為知道什么報告什么。同時，房產中介相對于一般人具有專業上的優勢，提供專業知識方面的咨詢服務也是它完成居間服務的必經階段。它應該從專業角度提醒買房人就房源信息中可能產生問題的事項進行審查、核實，同時幫助委托人審查相關事項。即對于房源信息的真實性，房產中介負有審查義務和提醒義務。  

居間人應當盡可能了解所獲得信息的真實性，即應當用盡一切可以利用的合法手段。我國現有的法律法規并沒有明確合同法所謂“重要事項”的范圍。筆者認為，中介至少應做到以下幾方面的核實工作：（1）聽取房屋出售人的陳述，了解房屋基本情況，查看身份證、產權證、戶口簿等權證原件；（2）到房地產管理部門、房地產交易中心查詢房屋的登記情況、有無抵押存在等；（3）到房屋現場實地察看，觀察房屋的座落、朝向、環境、以及房屋表面可直接看到的質量問題。這些要求可能高于實踐中的一些中介的做法，特別是要求中介查詢房產登記情況，但這可以有效防止一些欺詐犯罪，對于加強中介的自我保護也是大有裨益的。  

可以看出，中介承擔的是一種類似“善意管理人”的謹慎的注意義務。其中的審查義務是形式審查，即對于房屋質量的表面瑕疵和相關權證和登記機關的登記可以反映出來的瑕疵進行審查。只有在房產中介怠于行使或審查過程中出于嚴重過失沒有發現應當發現的問題時，才視為該義務的違反。如果房產中介盡到這兩項義務，它可就買房人在交易中受欺詐不負責任；反之應與售房人共同承擔相應民事責任。中介違背上述義務，給購房者帶來了損失，如居間合同有約定則承擔違約責任，無約定，則應當承擔直接損失的賠償責任。  

在中介窮盡了一切注意手段后，仍有可能存在糾紛的隱患。一些權利爭議、權利變動情況無法或未能及時在房產登記中反映，如作為買賣標的物的房屋正涉及訴訟，如作為權利人一方的當事人死亡未及時注銷等，這是較少和較為極端的情況，而大量存在的是出售方一房二賣的情況。在我國物權法沒有出臺，房屋買賣預登記制度沒有建立的情況下，這種欺詐情況無法完全避免。

2、中介的非居間行為  

前問題到過，房產中介在促成買賣后，其居間行為已經完成。接下來的登記過戶、辦理貸款等手續并非中介的法定義務。實踐中，買賣雙方或一方委托中介辦理這些手續的情況不在少數。實際上，這些行為并非居間行為，而是屬于委托合同或代理的法律關系范疇，換句話說，是區別于居間服務的另一種有償服務。而我們對于中介收費的歸定，沒有區分兩種服務，中介與委托人所簽訂的合同，也通常沒有作出區分。因此，履行非居間服務范圍內的過錯往往成為買賣方不支付居間費用的抗辯理由。  

對此，筆者認為，由于我國房地產居間報酬的確定是采用的“法定限額內的約定制”，在不超出法定限額的前提下，當事人約定的報酬自然是對應居間人為委托人利益所進行的一切勞動，即對應居間勞動和非居間勞動兩類勞動。在當事人未區分兩類服務范圍的前提下，居間人促成買賣雙方交易成功，是完成了合同的主要義務，非居間性質的服務即使存在過錯也不能抹煞合同主義務完成這一事實。此時可視作當事人對報酬約定不明確，根據合同法第六十一條確定兩類勞動分別對應的報酬，如果仍無法確定可根據合同法第四百二十六條的規定，根據居間人的勞務合理確定。  

3、中介公司作為“代理人”參與房屋買賣，或分別與買賣雙方簽訂“房屋買賣合同”  

在房屋買賣過程中，房產中介的正常角色應當是中間人，可以參加雙方當事人對合同的商定過程，但不參加合同的訂立，也不是任何一方的代理人。而房地產市場比較常見的情形是，房屋出售方或買受方因時間或專業知識的缺乏，“全權委托”某中介公司以某個價錢出售或購買某房屋，并出具相應的委托書。中介公司也以代理人的身份在房屋買賣合同上署名。在筆者看來，這種情況并沒有否定我們對房產中介的法律定位。在房屋、價格都以特定的情況下，作為“代理人”的中介公司并沒有以自己的名義進行某些決定的余地，而房產交易登記過戶前，買賣雙方當事人必然會在同一份買賣合同上簽字，否則就無法達到登記過戶的要求。因此，房產中介所從事的仍舊是居間行為。  

在房產中介分別與房屋買賣雙方簽訂房屋買賣合同的情況下，應視不同情況作不同分析。若買賣雙方對同一標的物交易的意向一致，價款金額大致相近，可認定雙方實質上房屋買賣合同成立。因為無論房產中介簽訂的合同冠以什么名稱，它起到的作用都是居間斡旋的作用，以最終達到買賣雙方意思一致為目的。由于不存在一份買賣雙方簽署的合同，若一方拒絕配合，另一方在辦理產權過戶登記等手續時會存在麻煩，此時只有訴至法院，法院應當支持。

在存在兩份由中介簽訂的針對同一房屋的買賣合同的情況下，房屋的價款往往存在差額。這是房產中介意圖賺取差價的通常做法，一些交易由于當事人的疏忽或無知得以最終完成。事后當事人發現存在差價，就會發生糾紛。中介公司獲得的這部分差價屬于不當得利，應當予以返還，返還的對象及返還的數額存在爭議。已經有一些賣家起訴要求返還的案例，多數得到支持。筆者認為，我們首先要確認應當以哪份合同的價格為準。合同簽訂肯定存在先后，由于針對的是同一個房源，中介通常會首先與出售方簽訂合同，因為它要確定出售方肯以某個價格出賣該房并且該價格有利可圖，然后再與買受方簽訂合同。此時由于無法取得產權，中介的行為屬于無權處分他人財產，與買受方的購房合同是否有效需要得到出售方的追認，如果得到追認，應當按照后一個合同確定房屋的實際出售價格。如果得不到，房屋的交易根本無法進行下去。  

4、意向金模式的合法性  

隨著房地產市場的發展，一些中介公司在實際操作中采用了一種意向金的模式。意向金模式的基本特征包括：購買人對特定房屋有明確而具體的購買意向；購買人委托中介機構向出售方議價確認；購買人簽署居間議價委托時，向中介機構支付一定數額意向金或誠意金，并同意在中介方議價成功時，將該意向金作為立約定金直接轉付給房屋出售方，作為買賣擔保（也有一些中介在意向金的處理上略有不同）。意向金轉定金的居間議價模式，是在市場發展過程中約定俗成的，符合居間服務的自身特征，首先，意向金條款并不必然違背現有法律規定，只要符合公平原則和誠實信用原則，符合意思自治的法制思想，應確認其合法性；其次，意向金模式符合居間服務行為的自身特征。居間的本質就是為促成交易而進行的斡旋服務。在斡旋過程中生效的要約和承諾，及時地用定金擔保的方式確定下來，符合交易談判的時效性原則。