業主拒交物業費是否基于正當理由的認定

從合同法理的角度而言，合同一方抗辯權所賴以產生的法律基礎是誠實信用原則，在合同中賦予一方抗辯權就是誠實信用原則的具體體現。誠實信用原則對抗辯權的指導作用主要體現在三個方面：  

第一，根據誠實信用原則，如果發生特殊情況使當事人之間的利益關系失去平衡時，應當進行調整，使利益平衡得以恢復，由此維持一定的社會經濟秩序。  

第二，誠實信用原則要求合同的雙方當事人應當彼此尊重對方的利益，并建立密切的協作關系。  

第三，誠實信用原則允許當事人行使抗辯權，但不得濫用這項權利。因此，在司法實踐中，判斷業主拒交物業費是否基于正當理由，主要通過審查業主的拒交行為是否基于誠實信用原則而作出判斷。  

從另外一個層面上講，這實質也涉及司法審判中遇到的價值評判問題。人民法院在審理民事案件時，必須考慮法律到底要保護什么價值，這個價值與其他價值是否有沖突，有什么沖突，哪個價值更為重要，更需要獲得法律的支持與保護，等等，只有這樣，法院的判決才可以使法律規定的實質內容以一定價值觀的形式凸現，才能得出合理的、可接受的、社會上有效的、符合公平的結果。

根據以上分析，我們認為，本條規定的“正當理由”，應當限定在物業服務企業不履行物業服務合同，或者履行合同有重大瑕疵，或者業主不交費用是基于正當的、合理的理由，才能構成業主拒交的“正當理由”?？傊?，司法實踐中要對“正當理由”認真審查，從嚴掌握，防止業主濫用“正當理由”損害物業服務企業合法權益。  

本條司法解釋(《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第六條)并沒有列舉何謂“正當理由”，而是把對是否為符合“正當理由”的要求賦予了法官，由法官行使自由裁量權加以判斷。由于社會生活是無法停滯的，它總是在流變，新情況、新問題層出不窮，因此，司法解釋沒有必要、也不可能對何謂“正當理由”進行窮盡列舉，只有賦予法官自由裁量權，才能克服成文法本身的滯后性、保守性，防止司法解釋面對新的社會現實卻處于捉襟見肘的窘境。  

但是，法官在衡量拒交物業費的理由是否正當時，其權力的界限并非無限擴張的，這種衡量必須與前述的誠實信用原則緊密契合，只有這樣，法官才能發揮主觀能動性，使法律與生活同步。由此可見，本條司法解釋在立法觀念上秉承了抗辯須以誠實信用原則為依據，在具體事由的規定上卻又采取賦予法官自由裁量的做法。這種制定方式是理性主義與經驗主義相互調適的方法的具體應用，反映了為使法律與生活同步發展的嘗試。