商品房認購書中定金與違約金競合怎么處理？

我國合同法第一百一十六條規定，當事人既約定定金，又約定違約金的，一方違約時，另一方可以選擇適用違約金或者定金條款。然而在實踐中，出現當事人同時主張定金與逾期簽訂商品房買賣合同違約金的情況。此時，法院應當如何裁判？  

有的法官認為，此種情況應屬于訴訟請求不明確，可以依照民事訴訟法的規定駁回起訴。但有的法官認為，涉及到開發商與購房者之間的案件，往往可能引發群體性訴訟，如果駁回起訴，并不能達到定紛止爭的目的，還可能激發更大的社會矛盾。因此法官可以主動向當事人釋明違約金和定金需擇一選擇。  

若當事人仍然堅持二者都主張，法官應向當事人釋明，要求當事人提供證據證明定金或逾期簽訂商品房買賣合同違約金低于因違約產生的實際損失。若當事人無法提出證據證明，且仍堅持違約金與定金都主張，這時法官可以根據當事人的訴訟請求，結合案件的具體情況，主動選擇適用違約金或者定金來進行裁判。  

由于定金與逾期簽訂商品房買賣合同違約金均是對因開發商不履行簽訂商品房買賣合同的違約行為實際損失的彌補，按照損失填補原則、公平原則以及我國合同法第一百一十六條的規定，二者不能并用。筆者認為，支持定金主張還是支持違約金主張，應分情況討論： 

1、購房者不要求解除認購書  

依照合同法第一百一十五條及擔保法解釋第一百二十條第一款的規定，定金是對債權的擔保，僅當債務人不履行合同義務或者遲延履行致使合同目的不能實現時，才適用定金罰則。若開發商僅構成遲延履行，購房者要求開發商繼續履行簽訂商品房買賣合同的義務，此時認購書的合同目的仍然可以實現，不符合定金罰則的適用條件，法院僅能支持購房者要求開發商支付違約金的訴訟請求，而不能支持雙倍返還定金的訴訟請求。  

2、購房者要求解除認購書  

開發商如未在約定期限內與購房者簽訂商品房買賣合同，符合合同解除的法定或約定條件，此時，購房者可以要求解除認購書，并要求開發商賠償損失。依照合同法規定，損失賠償額不得超過違約方訂立合同時預見或應當預見到的因違約可能造成的損失。而定金、違約金均屬于開發商在訂立合同時可以預見的損失，無論支持哪一種，均不超過開發商訂立合同時的心理預期，都在法律規定的賠償額內，只是不能并用。  

購房者在訴訟請求中要求開發商同時支付違約金和定金，其真實意思表示是想盡可能的拿到更多的賠償。因此可以推斷，如果必須擇一選擇，購房者必然會選擇較高的一項，即便按照常理推斷，購房者一般也是會選擇較高的損失賠償。因此，在當事人不作擇一選擇時，法院可以選擇違約金或者定金中較高的一項予以判處。