民間借貸與以房抵債的處理

引言：在日常生活中，為了避免抵押權和質權行使的成本，在民間借貸中，當事人廣泛通過約定以房抵債的方式來處理借款債權（俗稱“讓與擔保”）。我國法律雖然沒有規定作為“讓與擔?！钡膿Ｎ餀囝愋?，但并無禁止性規定。同時，為防止物權法定過度僵硬，窒礙交易，應堅持“物權法定緩和主義”，除法律之外，應當承認通過“習慣法”創設的物權類型。

當事人在民間借貸債務履行期限屆滿前簽訂合同約定，借款人逾期不償還借款即愿意以自己所有（或經第三人同意以第三人所有）的房屋抵償歸貸款人所有，該合同實為基礎借貸債權的擔保，應當根據當事人的真實意思表示認定雙方之間系民間借貸法律關系。貸款人可以選擇行使以下權利：

貸款人依原基礎借貸法律關系主張償還借款的，應予支持；

貸款人在履行清算義務的前提下，要求借款人辦理房屋過戶登記手續的，應予支持。

房屋價值超過擔保基礎借貸債權（貸款本金、合法利息等）的，貸款人應將剩余款項返還給借款人。房屋價值以貸款人要求借款人辦理房屋過戶登記時予以確定。

當事人在民間借貸債務履行期限屆滿后簽訂合同約定以房抵債，性質上屬于債務履行方式的變更，貸款人要求繼續履行合同辦理房屋過戶登記手續的，應予支持。借款人認為抵債價格明顯過低，顯失公平的，可以依據《合同法》第54條第1款第（2）項的規定行使撤銷權。轉讓價格是否明顯過低的標準可以參照《最高人民法院關于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋（二）》第19條的規定予以確定，即合同約定的房屋轉讓價格達不到當時交易地的市場交易價百分之七十的，一般可以視為價格明顯過低。